Überangebot von Büroraum in Vietnam

Hanoi (gtai) – Die Büromieten in Vietnam tendieren klar nach unten. Zugleich nehmen die Leerstände zu: von quasi Null auf mittlerweile etwa 10%. Bis zum Jahresende 2009 könnte die Leerstandsquote sogar auf 30% zulegen. Hauptgründe sind neue Bürotürme, die im Verlauf des Jahres fertiggestellt werden und das Angebot entsprechend erweitern. Im Zuge der Wirtschaftskrise hat auch die Nachfrage nachgelassen – insbesondere von Seiten ausländischer Unternehmen.

Die Immobiliengesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) geht davon aus, dass in Vietnam die Mieten für “Grade-A”-Flächen bis Ende 2009 auf 30 bis 60 US$ pro qm nach unten korrigiert werden, für “Grade B” seien nur noch 18 bis 25 $ und für “Grade C” 8 bis 12 $ zu erzielen. Ähnlich schätzt ein Vertreter von Cushman & Wakefield die Lage ein. Er sieht die Preise auf 30 respektive 20 und 10 $ fallen. Dazu trägt nicht zuletzt der hohe Zuwachs an “Grade B”-Flächen bei, der für 2009 erwartet wird und die mit ihrer akzeptablen Bauqualität sowohl im oberen “A”-Segment und ihren mittlerweile günstigen Preisen auch im unteren “C”-Segment Kunden anziehen.

Die Entwicklung war bereits im 4. Quartal 2008 erkennbar, als beispielsweise in Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMS) die Büromieten im Schnitt bei “Grade-A”-Objekten um 14% auf 60 $ (einschließlich Service Charge etc.) pro Quadratmeter gesunken waren, bei “Grade B” um 22% auf 35 $ und bei “Grade C” um 17% auf 25 $. Noch im Verlauf des Jahres waren Höchstpreise von 70 $ (“B”: 45 $; “C”: 39 $) erzielt worden.

Im 1. Quartal 2009 setzte sich die Abwärtsbewegung fort. “Grade-A”-Immobilien halten sich in der südvietnamesischen Metropole noch bei etwa 60 $, dies dürfte sich aber mit der für 2009 erwarteten Fertigstellung der in Bau befindlichen Komplexe ändern. Dies sind: Centec Tower (23.000 qm; geplant: 50 $), Kumho Asiana Plaza (31.000 qm, geplant 71 $), Center Point (30.000 qm), HCMC Building (10.500 qm), A&B Tower (25.500 qm), Financial Tower (119.000 qm). Insgesamt sollen 2009 in HCMS “A”- und “B”-Flächen von 228.000 qm hinzukommen – ein Zuwachs von 49%.

In Hanoi sieht die Entwicklung etwas anders aus. Das Angebot an “Grade-A”-Bürogebäuden ist erheblich kleiner als in HCMS, die Nachfrage besteht aber fort – nicht zuletzt aufgrund des hohen Anteils internationaler Organisationen, die ihre Büros in der Hauptstadt unterhalten. Bei 55 bis 70 $ pro qm sind diese immer noch voll ausgebucht. Deshalb geht CBRE beispielsweise für den BIDV Tower (25.000 qm) davon aus, dass dieser nach seiner Eröffnung ebenfalls Rekordmieten von bis zu 70 $ erzielen wird. BIDV ist der einzige “Grade-A”-Tower, der 2009 in Hanoi dazukommt – und der erste nach dem Pacific Place, der Ende 2006 seine Pforten öffnete.

Tatsächlich entstehen nämlich 2009 in der Landeshauptstadt mit 115.000 qm ganz erhebliche “Grade-B”-Flächen, darunter attraktive Objekte wie Capital-Tower oder Resco Towers, die auch den “A”-Objekten Kunden wegnehmen werden. Zu Jahresbeginn 2009 verfügte Hanoi über insgesamt 413.000 qm Bürofläche. Für 2010 ist die Fertigstellung des Indochina Plaza Hanoi angedacht mit “Grade-A”-Büroräumen und -Apartments, des koreanischen Kaengman Towers und des Hanoi City Complex mit jeweils etwa 45.000 bis 50.000 qm Büroflächen (neben Hotel-, und Apartmentbetrieb sowie Einzelhandel). Damit werden sich die Büroflächen in Hanoi bis Mitte 2010 verdoppelt haben, was zweifellos ein großes Überangebot zur Folge haben wird.

Die großen Verlierer dürften indessen die “Grade-C”-Immobilien sein, deren Mieter angesichts der vorherrschenden schlechten Ausstattung und Bauqualität wohl häufig in die erschwinglicher gewordenen “B”-Gebäude wechseln. Tatsächlich spricht die Branche von einer “Flucht zur Qualität”. Die Marktmacht der Mieter wächst und damit ihr Anspruch. Angesichts gestiegener Energiekosten kommen sogar neuerdings immer wieder Fragen zur Energieeffizienz der Gebäude und den damit verbundenen Neben- beziehungsweise Wartungskosten aufs Tapet.

Wenig Entlastung ist im Einzelhandel in Sicht. Trotz Wirtschaftsschwäche gehört Shopping zu den Lieblingsfreizeitbeschäftigungen der jungen Vietnamesen und dies mit Vorliebe weniger auf den offenen Straßen als vielmehr in modernen Supermärkten und Malls. Hinzu kommt, dass Auslandsinvestoren seit dem 1.1.09 im Einzelhandel 100-prozentige Töchter gründen dürfen, so dass sich in Folge der nur spärlich zunehmenden Flächen die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren weiter öffnen wird. Zum Jahreswechsel 2008/09 betrugen die Mieten in den Shoppingzentren von HCMS im Central Business District rund 85 $ pro Quadratmeter (mit Spitzen bis zu 250 $), in weniger attraktiven Lagen 65 $ und in der Peripherie 40 $.

Gute Perspektiven sieht deshalb der deutsche Architekt Korn für die von ihm geplante Crescent Mall mit 110.000 qm Verkaufsfläche in HCMS (Baubeginn April 2009; Fertigstellung 2011). Gefeiert wurde in der Presse auch die Ankündigung der niederländischen ECC Group und der Guoco Land (Singapur), bei HCMS bis 2011/2012 für 22 Mio. $ auf 82.000 qm Fläche ein Shopping- und Entertainment-Paradies (“Promenada@Canary”-Projekt) zu errichten.

Quelle freundlicherweise gestellt von  Germany Trade & Invest